第16章 第①⑥章
梁栋带路的那处夜市就在黄浦地界，不过却不是一处固定用于夜市经营的地方，而是由数十家商铺以类似农家乐的大排档组成，绵延了近千米。
在黄浦当地人民的心里，某种程度上，它的名气并不亚于“彭浦夜市”。
每当夜幕降临，周边的很多市民或开着车，或脚踏电动车、自行车，又或是干脆步行来到此处，约上三五好友，或者携家带口，然后叫上几扎啤酒，再点些龙虾、烧烤、卤肉，过一个简单而美味的夜生活。
此时才入夜不久，夜市入口已经人头攒动，苏晓被梁栋护在靠里一侧慢慢随着人流向前走。她前后打量，大大小小的门面都挂着“XX小龙虾”的牌匾，忍不住问道：“小龙虾一条街？”
环境嘈杂，梁栋偏头凑过去解释：“这里的小龙虾是一绝，食客主要是附近住客，但也有不少是不远千里慕名而来。”
苏晓点点头，继续往里走，渐渐各色吃食喷香扑鼻，丝丝缕缕混搅着争先恐后地撩拨着人们的嗅神经和鼻三叉神经，种类明显比想象中丰富。
仅靠闻香识味就能品出烤地瓜、煮老玉米、炒面、炒饭、卤味、烧烤，还有用尽厨师十八般武艺的各式小龙虾。
果然，能在这老牌美食街立有一足之地的店家，都有些群众检验认证的绝活，不少白领、蓝领、学生、民工在这里流连，大家用同一个姿势、同一种吃相品唆平价的美味。
梁栋护着苏晓几次避过店家拉客的油手，坐进一家大排档。折叠小桌，塑料板凳，到处油腻腻，梁栋抢着点菜，苏晓不想多动弹，抱着梁栋的外套坐在原地，擦桌子，摆杯筷，忽然就想起呼朋引伴的校园生活来。
刚入学的时候，被半军事化的管理制度折腾得够呛，上课要列队，下课还要列队，走在校园路上必须三人成行、五人成列。
摄像头无死角地监控下，还有神出鬼没、带红袖章的督察队。
都大学生了，每晚7点要被组织者看新闻联播，而且集体自习到熄灯……
重重的精神压迫抑制了十八、九岁自由的灵魂，难受得像被扼住了咽喉，那时候同学们最大的欣慰就是学校后门处脏、乱、差的“堕落一条街”。
挨过新闻联播，混完晚自习，趁着熄灯前的半小时，隔道校门都要去光顾。
区队长一次次语重心长地开会强调，外面的店家无牌无证不卫生，还不止一次恐吓他们，谁再去消费，他就请他们吃处分。
可是同学们顶着“法不责众”的免死金牌，常常以宿舍，按床号轮着派代表去给整个宿舍买外卖，苏晓虽然不吃，但也曾担负过此项神圣的职责，记得有一天，校领导带着督察队杀过去，就是被她的那句“我们平时都那么辛苦了，吃两口好吃的怎么了”噎得败北。
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“在想什么？”
梁栋端着两托盘的烤串从两个背靠背的食客中间跨过来，苏晓起身去接，虔诚地在桌上摆正：“想起学校后街了。”
“哈！我记得，可多好吃的了，麻辣烫，铁板鱿鱼，炸串，香酥鸡，还有现在想起来还流口水的椒盐平菇。”
他说的这些，苏晓都没尝过，但是不妨碍她回品青春的滋味：“现在想想，也不见得多好吃。那时候大家一到晚上就惦记，大概不过是因为校门外流淌着‘自由’的空气，校门内‘有人陪你’。”
这种突如其来的煽情，梁栋很少碰见，不知到怎么接，加上实在是饿了，直接招呼苏晓开吃。
肉串一入口，苏晓就尝到了一股直冲天灵盖的油哈味，没办法，她的嘴巴本来就刁，自打师父给她配了姜晁这个助理，这么些年，一点儿亚健康食品都没进过她嘴。突然间回归市井，颇不自在。
她不想勉强自己，换了串碳烤金针菇一丝一丝地吃着，顺便羡慕对面梁栋的好胃口，他怎么就能吃得这么不亦乐乎！
左右开弓，两排大白牙活似收割机，一串烤韭菜，嘴一张一合间吸溜光；一串里脊肉，一送一拔，竹签上连点儿肉渣都不剩。
梁栋狼吞虎咽吞了个半饱，抽了餐巾纸抹抹嘴，终于想起来关心苏晓的食欲：“刚才垫饥垫过头了吧？不着急，你先消化消化，我还点了小龙虾，过会儿才能上来。”
苏晓笑笑：“那咱们先聊聊你买房那事儿？”
梁栋一挪屁股，坐到苏晓身边，凑近了说：“洗耳恭听。我这工作到了年关前后就一阵乱忙，生怕电话里讲不清楚，所以给你寄了信，你别见怪哈。”
苏晓不适地朝边上移了移：“这虽然有点嘈杂，但正常距离应该也能听到的。”
梁栋不动，神秘兮兮地说：“这里人多耳杂，被别人听去就不好了。”
苏晓笑得毫不在意：“不过是些案子办得多了，堆积了些经验，被有心人听去也没关系，就当法律援助了，黑中介猖狂，合该有人治治。”
她都这么说了，梁栋只得回身坐正：“你不介意就行。”
苏晓满意地进入状态：“上海的情况我知道，和北京一样，在房屋买卖方面都有自己的限购政策。关于动迁安置房，政策导向都是开发商取得大产证不满3年就禁止上市交易。
你是在自己没有尽到注意义务的情况下，签署了一处动迁房的买卖合同。对你而言，是进是退，如何进行风险防范，主要在3点。
第一，买卖合同是否有效。如果合同无效，那么即使是你单方面撕毁合同，你也不用承担任何赔偿责任。同时，才有进一步探讨中介费问题的必要。
第二，如果选择继续履约，怎么防止卖家一房二卖，甚至一房数卖。
第三，有效防止卖家一房数卖的前提下，怎么在期满后确保卖家能配合过户。”
梁栋点头，认可她归纳的重点，实际上他也的确想拿下那套房子，地段、价格再满意不过了。
苏晓继续说：“根据我国《物权法》和《合同法》的精神，买房不能过户，不能等同于合同无效，所以你和卖家签的房屋买卖合同有效。如果你们合同里约定了违约金，那么违约就甭想了，血亏。所以我的讲话重点在于怎么防止卖家耍花招，你注意记。”
梁栋一听“讲话”俩字，下意识就想摸兜掏笔记本记录，但是身上就一部手机，遂打开录音。
“《物权法》上有个‘物权公示主义’原则你知道吧？简单说来就是登记在房产登记簿上的人才是房主。不满年限的动迁房即使交易也过不了户，所以才导致房主可能凭着原始登记一房几卖。那么防止一房几卖也得从房屋登记方面入手。
动迁房需要先后办理两种产证，一种是开发商去办的大产证，限购年限从大产证的签发日期开始起算；第二种就是居民自家的分户产证，办理这种产证，得居民凭动迁协议等相关材料自己办。
所以你可以去房产交易中心查询一下产证办到了哪一步，如果房子还在开发商名下，就说明小产证还没办。
你完全可以跟卖家把动迁那套材料的原件要过来，动迁协议一般有黄色和粉色两联，其中黄色那联格外重要，我们俗称‘黄单’。黄单是居民自行办理独立产证必备的材料，你扣住了黄单，卖家就没法绕过你独自去房产交易中心办任何事。”
“那万一独立产证已经办下来了呢？我扣他房产证可行吗？”梁栋心里发毛。
“产证是可以申请遗失补办的，扣证不能从根本上解决问题。但是如果独立产证已经办出来了，那就说明该处房产具备表面的交易资格，虽然尚不满过户年限，但合同是有效的，你们签过的合同可以在房产交易中心办网签啊，网签就是冻结房产，不能再作其他交易。”
“哦，那我要去哪个房产交易中心？怎么查？”
“嗯，打个比方吧，买黄浦的房子，就去黄浦交易中心查。带上身份证、买卖合同，去交易大厅填张表就行。好像现在都可以免费查询了吧。”
梁栋拿起苏晓手边的罐装可乐，擦擦瓶口，掰开后插上吸管给她递回去：“哦哦，那还有其他需要注意的吗？”
“当然有了。动迁房一般都是挂了好几个安置人的吧？签合同的时候他们都来了吗？这3年里，如果没签名的那个反悔了，要求析出自己的应有份额怎么办？动迁协议可以由户主一个人签，但处分各自份额可不能由户主一个人说了算呐。”
苏晓抿了口可乐，继续说：“而且，你最好还要和卖家补签2个协议。一个是购房款支付协议，主要写明是否分期支付、分期支付的时间节点，还有对方的身份证号和银行卡号。留个尾款，可以避免过户的时候对方坐地加价；有了身份证号和银行卡号，凭你的本事，只要人在国内，怎么都跑不了吧。
第二个协议，就是租房协议。‘买卖不破租赁’听过吧，即使发生了最坏的情况，卖家悄没声地就转手了，至少你还有权继续住，一边住一边维权呗。但是我估计在一系列严密措施下，这种可能性微乎其微。”
“那我直接签个1000年的租房协议呗，能保好几代。”
苏晓没忍住，甩给他一个超大的白眼：“请不要随意抖机灵好嘛？法律规定租房期限最长20年，超期的就是不定期租房合同了，‘不定期’懂么？就是登记在册的房主随时可以赶你走哇。”
再说了，20年还不够解决产权归属吗？怎么就只知道抱着个租房协议傻乐呢？出息！
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