第225章 签订租赁合同

当然物业部门的组建不是一两天的事情，不过框架算出来了，有了核心成员，其他的相对来说就比较容易。
  晚上我跟媛媛说已经解决了物业经理问题，媛媛还打趣说我这运气也是没谁了，不过这其实不是我的运气，而是疫情造成的后续影响之一，竞争比较激烈，就业岗位不多，有时候因为这种特殊原因失业还真说不上幸运或者不幸运。
  不过我这边确实是受益的，不仅仅是电子商务因为疫情受益了，这人手都因此相对轻松了些，不然要从外地挖一个人过来相对还麻烦不少。
  第二天，想做超市的终于还是再次过来了，前面卡在年增问题上面，所以谈了四五轮了还没有确定，最后我给的方案是根据市场情况来定，对方估计也拿不准，最后达成妥协还是按年增五个点来算，这个其实相对来说比较中间，按最近几年的房价增长情况我是吃亏的，不过这个问题不大，对方也是老板亲自过来以示诚意了，投资方其实也是外地的，不过是本地人做职业经理人，而我在媛媛聊过以后也基本上同意了五个点也就差不多了，合同签了二十年，违约是二倍年租。
  其实对于我来说违约的可能性基本上没有了，20年后租金相当于30万左右一个月了，按这个时间来算其实也不算少了，主要是增长是复合计算的。
  合同签订，给对方一个月装修期，保证金为三个月租金，租金三个月一交，就相当于直接进账66万。
  不过这个还不是正式合同，对方是以个人名义代签的，最终签订要等超市的营业执照办下来，再以公司名义重新签订合同。
  这个是大楼签订的第一个租赁合同，合同自然是交给吴兰保管，不过吴兰问了我一个问题，就是物业这边以单独的公司名义来运作还是直接以大厦物业部的名义来运作，这个我不太了解所以也是直接问吴兰各有什么好处。
  “夏总，如果是物业公司名义来做的话就是单独的一家公司，是可以对外承接物业管理的，如果夏总以后再有其他物业需要管理或者是有打算对外承接业务的话就建议用公司名义来做，如果仅仅只是管理这栋物业的话就以物业部的名义相对省事一些，不过物业这一块的营业范围和税率要和工商部门以及税务局沟通好，物业管理费的税率相对稍微偏高一些的，毕竟我们对商场和楼上的业主都是收取物业管理费的，如果是物业公司就是像卫生费、水费、电费这些也可以在物业公司这边收支，如果是放到大厦这边我就担心税局到时候会税局会将一些物业关联的项目也划到一起计算税费，容易不清楚。”
  “业务方面有什么影响吗？”
  “业务开展倒是没有什么不同，唯一的不是物业公司就是不能对外承接业务，因为我们是商住楼，所以正常情况下不会设立业主委员会，如果是住宅的话物业这边还得受业主委员会监管，政府这边则是单独的物业管理部门对口管理，不过我了解了一下我们这边还没有这个部门，所以应该只是接受工商和税务的监管，至于税务的管理情况我还不清楚我们这边有没有单独的税费和相应的管理，如果只是按照安夏大厦对应的公司营收来算的话可能税率就会相对低一些。”
  “我明白了，也就是说物业公司应该要缴纳的税费按广州这边的做法是相对普通企业高一些的，不过我们县有可能还没有正式的物业管理这种说法，所以政府现在还没有相应的部门和规定对吧。”
  “是的夏总，物业是属于服务行业，所以税率是高一些的，所以我们这种情况如果暂时不能外承接业务的话，政府也没有明确规定，那么放在安厦公司的营收一起就相对节省一些税费。”吴兰也是说道。
  “省税费倒也不会很多，我还是去税局问一下，另外这个租金是算大厦营收，但是管理费就算物业服务营收对吧。”
  “是的，管理费、卫生费这些原则上是归入到物业的，水费、电费原则上则是归到大厦，但是在广州一般则划到物业公司来算收支，这样一方面物业本身的收支会简单一些，另外就是水费电费这些一般不是营利项目，所以相当于物业的利润率就会相对降低，其实也是变相的稍微省点税费，这个也是政府认可的。”吴兰明显地迅速进入了职业经理人的角色，这个是典型的将专业的分析都告诉你，要不要避税或者仅仅是合理的避税决定就在老板了，如果是想避税的可能就直接放大厦一起做营收，可能也没人管的意思。
  “那管理方面呢，公司和物业部有差别吗？”
  “财务处理会麻烦一点，毕竟单独的公司就会有单独的账本和核算问题，日常管理倒是差不多，不过我们这边也没有对外承接业务的可能性，至少暂时是没有的，所以如果政府允许其实是可以放一块的。”
  “我明白了，我还是直接去趟税局吧，这些合规性的东西还是要做好的，如果后面给我们安个漏税的帽子就不值当了。”
  我直接将租赁合同一起带上，然后到税局找到税局局长，税局局长也是姓曾，这边曾姓比较多。
  曾局见到我过来也是直接道：“哟，我们的纳税大户这是又有新业务了吗？”
  我也是直接拿出租赁合同道：“曾局，我大厦这边有几项收支我有些没把握，所以特意过来请教一下。”
  我把我这边的情况大概说了一下，曾局也是大概想了一下才说道：“按你们现在的情况，物业服务这块确实是应该单独征税的，这是服务费用，不过我们县也是第一次面对这个情况，这样，你们先将服务费用列到公司服务费营收一项，我们这两天也看一下能不能合并到一个公司处理账目，如果不行的话到时候再单独成立一个公司来核算，不过正常是可以在原来公司营业范围基础上增加营业范围的，至于租赁收入这个你们按照单位的一个科目记账就行，租赁这一块当时办理营业执照的时候是有的，只是税率不同，不过话说回来，你这也要有一个专业的财务来处理和协调这些事情了，因为这个还得你这个大老板亲自过来确认有些不太合适了。”
  “曾局提醒的对，我们也正在考虑增加这块的人手，不过还没有招聘到合适的人，估计也就这十天半个月的事情了。”


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